Nicolas Sarkozy nous lègue une bulle immobilière

Lors de sa campagne présidentielle, le candidat UMP souhaitait développer le nombre de propriétaires. C’est ainsi qu’il avait fait de la déduction des intérêts d’emprunt une des mesures phares de sa campagne et de son mandat. Résultat : une bulle qui finira par exploser.

Une bulle spéculative dangereuse

Il y a quatre mois, j’avais fait un papier sur « le krach immobilier à venir en France ». Malheureusement, la situation ne cesse de se détériorer. En 1998, le prix moyen du mètre carré à Paris était à peine de 2476 euros (contre 3845 en 1991). Au 4^ème trimestre 2010, il a bondi à 7942 euros (contre 7346 au 3^ème trimestre), soit une hausse de plus de 200% en treize ans. Sur l’ensemble de l’année dernière, les prix ont progressé de la bagatelle de 18,5% !!!

Aujourd’hui, tous les indicateurs sont au rouge. Il est évident que le marché parisien, même s’il parvient encore à progresser un peu pendant quelque temps, est trop cher. La courbe de Friggit, qui compare le coût de l’immobilier aux revenus indique un décalage de plus de 70% par rapport à la tendance longue. Même si le niveau assez bas des taux d’intérêt réduit sans doute le décalage, The Economist estime que le marché Français est surévalué de 50%.

Les chiffres de l’hebdomadaire anglais sont d’autant plus inquiétants qu’il avait annoncé avant les autres la bulle des marchés immobiliers étasuniens et britanniques. Et le premier a baissé de près d’un tiers depuis son pic, niveau qui correspond également à la surévaluation actuelle, ainsi qu’à la baisse de 35% enregistrée de 1991 à 1998. Bref, il n’y a plus qu’à attendre une hausse des taux longs pour avoir un vrai krach immobilier dans quelques années.

Une succession d’erreurs politiques

La responsabilité des politiques est ici lourdement engagée comme le montre l’impact de la fin des dispositifs fiscaux fin 2010 sur les prix. En effet, les aides aux achats immobiliers sont totalement illusoires. En augmentant la demande immobilière, elles font progresser les prix, annihilant tout ou bonne partie des avantages fiscaux donnés par l’Etat. Bref, l’Etat renonce à des recettes fiscales inutilement puisque les économies d’impôts passent dans un prix plus élevé.

Bref, au lieu de donner des subventions qui alimentent la bulle, l’Etat ferait mieux de retirer tous ces dispositifs qui distordent le marché immobilier et nourrissent la hausse des prix. Mieux, comme le fait la Chine, quand les prix montent trop et s’éloignent des fondamentaux, il devrait au contraire restreindre le crédit immobilier (en imposant par exemple un apport plus important) de manière à limiter la formation de ces bulles immobilières que nous connaissons trop bien.

Nicolas Sarkozy a hérité d’une bulle immobilière significative. Les mauvaises politiques qu’il a mises en place l’ont encore accentuée. Il est à craindre que son explosion soit brutale quand elle aura lieu.