Alerte à la bulle immobilière en France

Même si les prix ont continué d’augmenter à Paris, le marché de l’immobilier commence à donner des signes de retournement en France. Toute la question est : y a-t-il un risque de krach, comme nous en avons connu de 1991 à 1998 ?

La France, championne d’Europe de la bulle immobilière

The Economist vient en effet de publier son indice trimestriel des prix immobiliers, où il ressort que la France affiche la troisième plus forte progression avec une hausse des prix de 8.7%, devancée seulement par Hong Kong et Singapour. La hausse des prix a considérablement ralenti en Chine, à 3.9%, sous l’effet des nombreuses mesures prises par les autorités de Pékin. Beaucoup de marchés européens (Grande-Bretagne, Italie, Espagne) sont orientés à la baisse.

Mais le plus inquiétant reste l’indicateur d’évaluation des prix par rapport aux loyers. Il ressort de cet indice que la France est le troisième marché le plus surévalué au monde derrière Hong Kong et l’Australie. Les prix seraient ainsi 48% supérieurs au ratio de long terme avec les loyers. Le marché chinois ne serait surévalué que de 14%, l’Espagne et la Grande-Bretagne de 39 et 28% encore, les Etats-Unis ayant atteint un certain équilibre après une baisse des prix de plus de 30%.

Faut-il craindre un krach immobilier ?

Le marché immobilier parisien présente des caractéristiques inquiétantes : les prix du mètre carré ont pris la bagatelle de mille euros en six mois, pour atteindre un nouveau sommet 235% plus élevé qu’en 1998 ! Pire, entre temps, les taux sont remontés d’à peine plus de 3% à près de 4%, renchérissant plus encore le coût complet d’achat. Enfin, le niveau des transactions a diminué, signe classique d’un retournement de marché. Bref, tous les indicateurs passent au rouge.

D’ailleurs, les prix sont repartis à la baisse dans certaines régions et même le Centre d’Analyse Stratégique, qui dépend de Matignon, affirme : « les encours totaux de crédit (…) ont doublé entre 1999 et 2010. (…) Il semble aujourd'hui probable que les anticipations à la hausse des prix immobiliers créent une bulle sur le marché immobilier français ». Si les taux longs continuent à progresser, alors le marché immobilier pourrait bien se retourner de manière assez violente.

Plus que jamais, la situation économique semble instable. Les marchés immobiliers présentent de gros risques. En fait, il est malheureux d’avoir créé autant de déductions fiscales qui ne font qu’alimenter des bulles et donc monter les prix, réduisant à néant les aides étatiques.

Nicolas Sarkozy nous lègue une bulle immobilière

Lors de sa campagne présidentielle, le candidat UMP souhaitait développer le nombre de propriétaires. C’est ainsi qu’il avait fait de la déduction des intérêts d’emprunt une des mesures phares de sa campagne et de son mandat. Résultat : une bulle qui finira par exploser.

Une bulle spéculative dangereuse

Il y a quatre mois, j’avais fait un papier sur « le krach immobilier à venir en France ». Malheureusement, la situation ne cesse de se détériorer. En 1998, le prix moyen du mètre carré à Paris était à peine de 2476 euros (contre 3845 en 1991). Au 4^ème trimestre 2010, il a bondi à 7942 euros (contre 7346 au 3^ème trimestre), soit une hausse de plus de 200% en treize ans. Sur l’ensemble de l’année dernière, les prix ont progressé de la bagatelle de 18,5% !!!

Aujourd’hui, tous les indicateurs sont au rouge. Il est évident que le marché parisien, même s’il parvient encore à progresser un peu pendant quelque temps, est trop cher. La courbe de Friggit, qui compare le coût de l’immobilier aux revenus indique un décalage de plus de 70% par rapport à la tendance longue. Même si le niveau assez bas des taux d’intérêt réduit sans doute le décalage, The Economist estime que le marché Français est surévalué de 50%.

Les chiffres de l’hebdomadaire anglais sont d’autant plus inquiétants qu’il avait annoncé avant les autres la bulle des marchés immobiliers étasuniens et britanniques. Et le premier a baissé de près d’un tiers depuis son pic, niveau qui correspond également à la surévaluation actuelle, ainsi qu’à la baisse de 35% enregistrée de 1991 à 1998. Bref, il n’y a plus qu’à attendre une hausse des taux longs pour avoir un vrai krach immobilier dans quelques années.

Une succession d’erreurs politiques

La responsabilité des politiques est ici lourdement engagée comme le montre l’impact de la fin des dispositifs fiscaux fin 2010 sur les prix. En effet, les aides aux achats immobiliers sont totalement illusoires. En augmentant la demande immobilière, elles font progresser les prix, annihilant tout ou bonne partie des avantages fiscaux donnés par l’Etat. Bref, l’Etat renonce à des recettes fiscales inutilement puisque les économies d’impôts passent dans un prix plus élevé.

Bref, au lieu de donner des subventions qui alimentent la bulle, l’Etat ferait mieux de retirer tous ces dispositifs qui distordent le marché immobilier et nourrissent la hausse des prix. Mieux, comme le fait la Chine, quand les prix montent trop et s’éloignent des fondamentaux, il devrait au contraire restreindre le crédit immobilier (en imposant par exemple un apport plus important) de manière à limiter la formation de ces bulles immobilières que nous connaissons trop bien.

Nicolas Sarkozy a hérité d’une bulle immobilière significative. Les mauvaises politiques qu’il a mises en place l’ont encore accentuée. Il est à craindre que son explosion soit brutale quand elle aura lieu.

Le krach immobilier à venir en France

J’en avais parlé il y a trois mois, et le sujet commence à apparaître de manière plus marquante dans les médias depuis quelques semaines après la parution de statistiques assez inquiétantes qui indiquent une accélération de la hausse des prix sur Paris.

Le cas parisien

Si le prix des logements s’est stabilisé en Province après la baisse enregistrée en 2009, Paris connaît une nouvelle flambée des prix de l’immobilier puisqu’à la fin du troisième trimestre, les prix étaient en progression de 10.6% sur un an, un rythme qui peut paraître totalement inconsidéré au regard du contexte économique actuel et semble indiquer la formation d’une bulle. Le prix du mètre carré a atteint un nouveau record de 7346 euros contre 2476 euros en 1998, soit un triplement en seulement douze ans !

Ce qui est intéressant de savoir est que les prix avaient atteint un pic de 3845 euros le mètre carré en 1991, ce qui signifie que la précédente phase de bulle immobilière s’était terminée par une baisse des prix de 35% sur sept longues années. Bref, si nous répétons le scénario des années 90, il y aura du sang sur les murs et beaucoup d’investisseurs institutionnels, qui mettent beaucoup d’argent dans le secteur et entretiennent la hausse des prix, se retrouveront très mal.

Bulle ou pas bulle ?

Tout dépend de la manière de regarder les choses. Dans l’absolu, les prix de l’immobilier parisien semblent totalement délirants. Que ce soit la hausse des prix (triplement en douze ans) ou leur niveau par rapport aux revenus, tout semble déraisonnable. Qui plus est, beaucoup de marchés ont récemment connu un krach (Etats-Unis, Grande-Bretagne, Espagne, Irlande…). On peut donc craindre que la France soit le prochain pays sur la liste noire des krachs immobiliers.

Cependant, il faut tempérer cette analyse par deux éléments : le fait que les taux longs sont au plus bas, ce qui réduit considérablement le prix d’achat d’un bien immobilier. Il serait intéressant de mener une analyse en prix complet avec un emprunt sur 20 ou 30 ans pour bien mesurer l’évolution du coût d’achat et pas seulement du prix. En outre, les prix parisiens sont aussi en rapport avec le statut de notre capitale dans le monde, à savoir une des métropoles majeures de la planète.

Au global, les prix actuels semblent élevés et la situation dangereuse. Toute poursuite de la hausse des prix renforcerait les déséquilibres du marché immobilier parisien. Et une hausse des taux longs significative pourrait alors provoquer un gros krach, comparable à celui des années 90.

Y-a-t-il une bulle immobilière en France ?

Cela fait une année et demie qu’un débat a lieu sur le risque d’une nouvelle récession (le fameux scénario en W). Même si l’on ne peut pas exclure totalement un tel scénario, je persiste à ne pas y croire, à moins qu’une bulle immobilière trop importante ne se forme chez nous…

Des prix toujours plus hauts en France

Cela n’a échappé à personne, après un très léger ajustement pendant la crise, les prix de l’immobilier sont repartis à la hausse en France depuis quelques mois. La situation de notre pays est assez dangereuse car notre position est atypique. Les prix en Allemagne et en Italie n’avaient pas flambé pendant les années 2000, du fait notamment du déclin démographique de ces pays, qui réduit la tension sur le marché. En revanche, les Etats-Unis, la Grande-Bretagne et l’Espagne ont connu une bulle très importante  dont le dégonflement a eu des conséquences désastreuses sur leur économie.

Mais, du coup, les prix de l’immobilier dans ces pays se sont ajustés, les ramenant à un niveau plus raisonnables, notamment aux Etats-Unis, où la baisse des prix a atteint 30%. En Grande-Bretagne, cela est un peu moins le cas puisque les prix, après avoir chuté de 20% sont repartis à la hausse, faisant dire à certains analystes que les prix y sont encore trop élevés par rapport aux moyennes historiques, notamment par rapport au niveau des revenus. Le cas de la France peut sembler dangereux car la baisse a été très limitée et les prix sont vite repartis à la hausse.

Une bulle en devenir ?

Les optimistes peuvent toujours s’accrocher à trois arguments assez forts. Tout d’abord, Paris n’est pas forcément si chère par rapport aux autres grandes métropoles internationales. Ensuite, les ménages Français sont très peu endettés par rapport à la situation des autres pays, et ils épargnent beaucoup. Enfin, la hausse actuelle ne serait pas injustifiée étant donnée la baisse historique des taux longs, qui fait relativiser l’augmentation du prix par rapport au coût total, avec la baisse importante des intérêts à payer en sus du prix d’acquisition du logement. La bulle serait une vue de l’esprit…

Sauf que l’on peut se demander ce qui se passerait en cas de brusque remontée des taux longs. Il est évident que cela diminuerait fortement la capacité d’emprunt des ménages et cela pourrait provoquer un ajustement sévère du marché immobilier. Ensuite, la position financière solide des ménages Française  a également des inconvénients dans le sens où elle créé les conditions d’une bulle auto réalisatrice, où les ménages, anticipant une nouvelle hausse  des prix, pourraient être tentés d’acheter, provoquant alors la hausse qu’ils craignaient et poussant les prix à un niveau déraisonnable.

Même si ce scénario n’est pas le plus probable à court terme, il faut d’ors et déjà noter qu’une hausse importante des taux longs pourrait provoquer un krach immobilier en France, créant alors les conditions d’un scénario en W. Et si la « reprise » Française était plus fragile que d’autres ?